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¿Cómo se declara la nuda propiedad de una vivienda?

Te contamos en qué casos hay que declarar la nuda propiedad de un inmueble en la declaración de la Renta 2022 y cómo incluirla

 

Ser propietario de la nuda propiedad de un inmueble es un supuesto cada vez más frecuente. Se trata de una herramienta legal muy útil para personas de avanzada edad que deseen recibir unos ingresos complementarios a su jubilación y seguir disfrutando del uso de su vivienda mientras vivan. El comprador, por su parte, logra acceder a la propiedad del inmueble en unas condiciones económicas más ventajosas. Sin embargo, conocer cómo se declara la nuda propiedad de una vivienda en el IRPF puede generar algunas dudas para ambas partes. En este artículo te explicamos cómo tributa la nuda propiedad de un inmueble y cómo declararla en la Renta 2022.

 

¿La nuda propiedad se declara en la Renta?

La nuda propiedad no siempre se declara en la Renta: ello depende de si nos referimos al caso del nudo propietario o al del usufructuario, teniendo en cuenta, además, las circunstancias concretas en cada momento. A continuación analizaremos en detalle cada caso.

 

¿Quién debe declarar la nuda propiedad?

El nudo propietario (es decir, el dueño de la cosa que no disfruta de su uso) no tendrá la obligación de declarar la nuda propiedad adquirida mientras el usufructo siga existiendo.

La lógica de este criterio consiste en que, mientras el nudo propietario no disfrute del derecho de uso del inmueble, tampoco podrá obtener ingresos a través de su explotación, por ejemplo, en forma de alquiler. Dado que el Impuesto sobre la Renta grava precisamente la obtención de rentas de distinta naturaleza durante un ejercicio fiscal, en este caso no habrá ingreso alguno que declarar.

En cuanto al usufructuario o vendedor, las rentas que éste perciba a raíz de la venta de la nuda propiedad, sí deberán declararse en el IRPF, así como las que se perciba de la cesión de su derecho de uso, por ejemplo, a través de un arrendamiento.

En el caso del nudo propietario, la respuesta a cuándo hay que declarar la nuda propiedad en la Renta 2023 es que será necesario hacerlo cuando se produzca el fin del usufructo y se adquiera el pleno dominio del inmueble. Los ingresos obtenidos de la explotación o venta del bien en estos supuestos sí deberán reflejarse en la declaración de la renta.

 

¿Cómo se declara la nuda propiedad de una vivienda?

La forma de declarar la nuda propiedad de la vivienda depende tanto de quién sea el obligado a declararla como de sus circunstancias concretas (arrendamiento, disfrute propio del usufructo, venta de la nuda propiedad…).

Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en la declaración de la Renta

La venta de la nuda propiedad tributa como ganancia patrimonial siempre y cuando no estés sujeto a alguna de las exenciones que veremos en el próximo apartado. Sin embargo, no deberemos tributar por el 100% del valor de referencia utilizado, dado que el usufructo también tiene un valor fiscal, que se calcula en función de la edad del usufructuario y su esperanza de vida.

Este valor del usufructo debe restarse al valor de venta que corresponda para tributar por la diferencia.

Venta de la nuda propiedad por mayores de 65 años en el IRPF

Tal y como recuerda Hacienda, no tienes que declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión, onerosa o lucrativa, de la vivienda habitual si eres mayor de 65 años.

La exención de la ganancia se aplica tanto si la vivienda habitual se transmite a cambio de un capital, como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular mayor de 65 años, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre dicha vivienda.

Además, las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, también quedan exentas de declarar la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de su vivienda habitual.

Recuerda que esta exención solo opera en caso de transmitir la vivienda habitual.

Cómo tributa el usufructo en la declaración de la renta

En calidad de usufructuario, deberás tributar por las rentas obtenidas como fruto de la explotación o cesión del derecho de uso, en su caso. Por ejemplo, en caso de arrendar el inmueble y obtener unas ganancias por ello.

Hacienda nos explica que:

1. Si arriendas o cedes el inmueble, estarás obteniendo Rendimientos de capital inmobiliario

Para el cálculo del rendimiento neto de capital inmobiliario debe tenerse en cuenta que la amortización fiscalmente deducible es la que corresponda al derecho de usufructo – artículo 23.1.b de la Ley del IRPF y 14.3 de su Reglamento-, que será:

  • Usufructo temporal: Coste de adquisición entre el n.º de años de duración.
  • Usufructo vitalicio: 3 % del coste de adquisición satisfecho.

2. Si el inmueble está a tu disposición y no se arrienda o cede, tributará como Imputación de rentas inmobiliarias.

Se aplica el 2 % con carácter general y este porcentaje debe aplicarse sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI del ejercicio.

Tributará al 1,1 % en los siguientes supuestos:

  • Inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores.
  • Inmuebles que, a la fecha de devengo del impuesto (normalmente, el 31 de diciembre), carecieran de valor catastral o éste no haya sido notificado al titular.

Al igual que ocurre en el caso anterior, la ganancia patrimonial se calculará restando al valor de mercado del inmueble, el valor del derecho de nuda propiedad.

¿Cómo afecta la nuda propiedad en la declaración de la Renta?

La nuda propiedad no tiene por qué afectar a tu declaración de la Renta si eres nudo propietario y, por tanto, no obtienes rentas relacionadas con el uso del inmueble.

Si eres usufructuario, deberás reflejar en tu declaración las rentas obtenidas en relación a dicho usufructo, sean del tipo que sean.

¿Qué impuestos se pagan en la nuda propiedad de una vivienda?

Los impuestos que paga el nudo propietario son distintos de los que paga el usufructuario:

  • El vendedor de la nuda propiedad obtendrá presumiblemente una ganancia patrimonial que, como hemos visto, estará sujeta al IRPF, salvo que quede exenta. Así, deberá tributar por las rentas vitalicias o temporales obtenidas o bien por el pago único de la nuda propiedad. También será el responsable de abonar la plusvalía municipal cuando se produzca la compraventa, si hay ganancia. Por otro lado, el vendedor o usufructuario es quien suele afrontar el IBI.
  • El comprador de la nuda propiedad deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), tanto en el momento de la adquisición de la nuda propiedad, como en el momento de extinción del derecho del usufructuario.

Cómo tributa la nuda propiedad en el Impuesto de Sucesiones

La consolidación del dominio por parte del nudo propietario cuando se extinga el usufructo, así como la obtención del usufructo, tributarán en el Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones únicamente cuando la transmisión sea a título lucrativo o gratuito, es decir, cuando no exista una contraprestación o precio.

Esto significa que solo cuando exista sucesión o donación de usufructo o nuda propiedad se tributará por este impuesto, atendiendo a las exenciones y reducciones que existan en cada comunidad autónoma.

Siempre que la desmembración del dominio se hubiera producido por una transmisión onerosa, es decir, a cambio de un precio, la operación tributará por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

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